임대인 지미유씨는 2005년 5월 30일 주택임대차계약 기간 만료를 앞두고 임차인 정봉원씨에게 주택의 인도를 요구했습니다. 이에 정봉원씨는 보증금의 반환을 요구하며 인도를 거부하였는데요.

임대차계약 기간은 2005년 5월 30일로 만료되었지만,
정봉원씨는 계속 해당 주택에 거주, 2018년까지 주택에 가재도구를 남겨놓고 출입하면서 점유를 지속했습니다.

결국, 정봉원씨는 보증금을 돌려받기 위해 2019년 4월 22일에 보증금 반환 소송을 제기하게 됩니다.
그런데 지미유씨는 임대차 보증금반환채권의 소멸시효 완성을 이유로 보증금을 돌려줄 의무가 없다고 주장하는데요.

과연, 누구의 주장이 맞을까요?

정답은 임대차계약 기간이 끝난 뒤에도 지미유씨가 보증금을 돌려주지 않았잖아요. 이런 경우에는 임대차관계가 계속 유지된다고 봐야죠. 그리고 저는 주택을 적법하게 점유하면서 보증금반환채권을 행사하고 있었기 때문에 그 기간 동안에는 소멸시효가 진행하지 않았고, 따라서 보증금반환채권의 소멸시효는 아직 남았다고요. 입니다.

위 사례는 「주택임대차보호법」에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 임차주택을 점유하고 있는 경우 임대차 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부가 문제됩니다.

참고로 「주택임대차보호법」제4조제2항에서는 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”고 규정하고 있고, 위 사례와 같은 임대차 보증금반환채권의 소멸시효는 「민법」 제162조에 따라 10년으로 보고 있습니다.


유사한 사례에서 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결).

1. 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지

소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도로서, 소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 하며, 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만, 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않다고 판단하였습니다.

나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다고 봐야 하며, 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합다고 판단하였습니다.

2. 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량

임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있고, 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있습니다.
따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없는 것으로 판단하였습니다.

만약, 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 되며, 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당합니다. 나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정됩니다.
따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다고 판단하였습니다.


3. 「주택임대차보호법」제4조제2항의 입법 취지

「주택임대차보호법」 제4조제2항은 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 규정입니다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 「주택임대차보호법」제4조제2항에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다고 판단하였습니다.


이를 미루어 보면, 「주택임대차보호법」에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보는 것이 타당합니다.

따라서 위 사례의 정봉원씨는 임대차기간이 끝난 후에도 해당 주택을 적법하게 점유하면서 보증금반환채권을 행사하였으므로, 지미유씨가 보증금반환채권에 대한 소멸시효의 완성을 이유로 정봉원씨의 보증금반환을 거부하는 것은 불가능할 것으로 보입니다.
평결일 : 2021년 5월 31일
* 위의 내용은 평결일을 기준으로 작성된 것으로 현행 법령 및 판례의 내용과 다를 수 있습니다.