임대인의 계약 갱신거절의 통지
문 : 임대인 甲이 임대차계약기 간 중에 임차인 乙에게 인상된 임 대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 기 존의 임대차계약을 해지하고 명 도절차를 진행하겠다고 통지한 경우, 그 통지는 기존의 임대차계 약 기간 중의 계약해지를 의미하 는 외에 장차 기존의 임대차계약 상의 임대차보증금과 차임을 인 상하는 것으로 그 계약조건을 변 경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 볼 수 있나요?
답 : 대법원은 “원고는 피고가 위 1999. 7.경의 통지에 따른 인 상된 임대차보증금과 차임을 납 부하지 아니하자 2000. 1. 3. 피고 에게 같은 달 7.까지 인상된 임대 차보증금 및 차임을 납부한 후 새 로운 임대차계약을 체결하되 만 약 이를 납부하지 아니하면 위 임 대차계약을 해지하고 이 사건 아 파트의 명도절차를 진행하겠다고 통지한 사실이 인정되는바, 위와 같은 통지의 문언 및 원고가 그와 같은 통지를 하게 된 동기와 경 위, 위 통지에 의하여 달성하려는 목적, 그리고 이 사건 아파트 임 대차계약의 해지 및 명도절차 착 수는 피고와의 위 아파트 임대차 계약의 갱신을 하지 아니함을 전 제로 한다는 점 등을 고려할 때, 위 통지는 기존의 임대차계약 기 간 중의 계약해지를 의미하는 외 에 장차 이 사건 아파트에 대한 기존의 임대차계약상의 임대차보 증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사 표시까지 포함된 것으로 해석하 여야 할 것이다”고 판시한 바 있 습니다(대법원 2002.06.28. 선고 2002다23482 판결). 따라서 구체 적인 사안에 따라 결과가 달라질 수는 있지만, 위 판결에 따를 때 임대인甲의 질문과 같은 통지는 조건 변경에 응하지 않을 시 계약 을 갱신하지 않겠다는 의사표시 로 해석될 가능성이 높습니다.
적법한 전차인의 권리
문 : 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주 택임차인 甲이 임대인 乙의 동의 를 얻어 적법하게 임차권을 전대 한 경우, 전차인 丙은 원래 임차 인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대 위 행사할 수 있나요?
답 : 대법원은 “주택임대차보 호법 제3조 제1항에 의한 대항력 을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경 우, 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고 가 이루어졌다면 비록 위 임차권 의 전대에 의하여 임차권의 공시 방법인 점유와 주민등록이 변경 되었다 하더라도 원래의 임차인 이 갖는 임차권의 대항력은 소멸 되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이 러한 경우 전차인은 원래의 임차 인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대 위 행사할 수 있다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010.06.10. 선 고 2009다101275 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 임대인 乙의 동의를 얻어 본래 주택임차인으 로부터 적법하게 임차권을 전대 받은 전차인 丙은, 임차주택의 점 유를 승계하고, 주민등록이 단절 된 것으로 볼 수 없을 정도의 짧 은 기간 내에 곧바로 전입신고를 한 경우라면, 기존의 임차인 甲이 가지는 우선변제권을 전차인이 대위하여 행사할 수 있습니다.
전세권과 주택임대차보호법 상 대항력을 모두 갖춘 경우
문 : 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항 력을 갖춘 임차인으로서의 지위 를 함께 가지고 있는 사람이 전세 권자로서 배당요구를 하여 전세 권이 매각으로 소멸된 경우, 변제 받지 못한 나머지 보증금에 기하 여 대항력을 행사할 수 있나요?
답 : 대법원은 “주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마 치고 등기부상 새로운 이해관계 인이 없는 상태에서 전세권설정 계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어 서 동일성이 인정되는 임대차계 약을 체결하여 주택임대차보호법 상 대항요건을 갖추었다면, 전세 권자로서의 지위와 주택임대차보 호법상 대항력을 갖춘 임차인으 로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주 택임대차보호법상의 대항력을 갖 추는 것은 자신의 지위를 강화하 기 위한 것이지 원래 가졌던 권 리를 포기하고 다른 권리로 대체 하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택 임대차보호법상의 대항력이 소멸 된다는 것은 부당하다는 점, 동일 인이 같은 주택에 대하여 전세권 과 대항력을 함께 가지므로 대항 력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문 제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로 서 배당요구를 하여 전세권이 매 각으로 소멸되었다 하더라도 변 제받지 못한 나머지 보증금에 기 하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수 인은 임대인의 지위를 승계한 것 으로 보아야 한다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010.07.26. 자 2010마900 결정). 따라서 위 결정 에 따를 때 최선순위 전세권자로 서의 지위와, 주택임대차보호법 상 대항력을 모두 가진 임차인이 라면, 경매절차에서 전세권 소멸 후 남는 보증금에 기하여 여전히 대항력을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
임차인의 대항력의 한계
문 : 건물이 그 존립을 위한 토 지사용권을 갖추지 못하여 토지 소유자가 건물소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 상황에서 그 건물점유자가 대항력 있는 임 차인인 경우 위 퇴거청구에 대항 할 수 있나요?
답 : 대법원은 “건물이 그 존립 을 위한 토지사용권을 갖추지 못 하여 토지의 소유자가 건물의 소 유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있 다면 토지소유자는 자신의 소유 권에 기한 방해배제로서 건물점 유자에 대하여 건물로부터의 퇴 출을 청구할 수 있다. 그리고 이 는 건물점유자가 건물소유자로부 터의 임차인으로서 그 건물임차 권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임 차권의 대항력은 기본적으로 건 물에 관한 것이고 토지를 목적으 로 하는 것이 아니므로 이로써 토 지소유권을 제약할 수 없고, 토지 에 있는 건물에 대하여 대항력 있 는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항 할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후 에 그 대지의 소유권을 취득한 사 람은 민법 제622조 제1항이나 주 택임대차보호법 제3조 제1항 등 에서 그 임차권의 대항을 받는 것 으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한 다고 할 수 없다”고 판시한 바 있 습니다(대법원 2010.08.19. 선고 2010다43801 판결). 따라서 위 판 결에 따를 때 대항력을 갖춘 임차 인이라 하더라도, 임차주택과 토 지의 소유자가 다르고 건물에 대 한 토지사용권이 없는 경우라면, 토지소유자의 적법한 건물명도청 구에 대하여 대항할 수 없을 것으 로 보입니다.
직접 강제경매를 신청한 임 차인의 배당순위
문 : 우선변제권이 있는 임차 인 甲이 집행권원을 얻어 강제경 매를 신청하는 방법으로 우선변 제권을 행사하고, 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사 보고서 등에 기재된 상태에서 매 각이 이루어진 경우, 임차인 甲이 배당절차에서 후순위권리자나 일 반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있나요?
답 : 대법원은 “우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방 법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황 조사 등을 통하여 경매신청채권 자인 임차인의 우선변제권이 확 인되고 그러한 내용이 현황조사 보고서, 매각물건명세서 등에 기 재된 상태에서 경매절차가 진행 되어 매각이 이루어졌다면, 특별 한 사정이 없는 한 경매신청채권 자인 임차인은 배당절차에서 후 순위권리자나 일반채권자보다 우 선하여 배당받을 수 있다고 보아 야 한다.”고 판시한 바 있습니다 (대법원 2013.11.14. 선고 2013다 27831 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 주택임대차보호법상 대 항력과 우선변제권을 모두 가지 고 있는 임차인 甲이 직접 임차주 택에 대한 강제경매를 신청한 경 우에는 위 판결에 나오는 바처럼 임차인 甲의 우선변제권이 확인 되고 현황조사보고서 등에 기재 된 상태라면 특별한 사정이 없는 한, 후순위권리자나 일반채권자 보다 우선하여 배당받을 수 있을 것으로 보입니다.